孟买楼房“不长个”

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<article><section data-type="rtext">孟买是印度的金融中心，这里三面环海、人口众多，似乎唯有向上、向高处修建楼房才能解决住房紧张问题。然而，孟买楼房普遍“身高”有限。与其他寸土寸金的国际大都市相比，这里的摩天大厦少得可怜。政策不利和融资困难是孟买楼房不长个儿的原因所在，结果房价飞涨而民众难求栖身之所。长不高的建筑孟买并非没有高楼。留美归来的富商阿披实克·洛达在市中心拥有一幢摩天大厦。这座高楼耸立在一片低矮建筑物中，可谓孟买的独特风景线。
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 站在洛达的高楼望出去，整个孟买一览无遗。除了建在废旧厂区和西面临海地带的几处高楼，整个城市看上去低矮、破旧。东面临海地带是破旧厂房、大片专供出租的低矮住宅和拥挤不堪的贫民窟。城市南面同样临海，是市中心所在。这里的建筑都有些年头，除了年代久远的码头和英国殖民时期的楼房，还有苏联风格的办公楼和住房。距离市中心最近的大片绿地是一个马会俱乐部及其赛马场。这是富人云集的地方，俱乐部会员常在这里用黄油烤面包喂流浪狗。孟买好似一把嵌入阿拉伯海的弯刀，三面临海的地理特征注定其土地资源紧张。更糟的是，这里缺乏有效的城际运输网络。在孟买工作的人们只能选择就近而居。如此一来，孟买的人口密度直线飙升，位居全球各大城市前列。同样是土地资源紧张的临海大城市，香港和纽约选择修建高层建筑提高土地使用率。除了大兴土木建高楼，孟买似乎别无出路。然而，出现在孟买天际线的高楼寥寥无几，而且大都集中在管理相对宽松的郊区和废旧厂区。在整个孟买，只有３１栋建筑物“身高”超过１００米。在香港和纽约，这么高的楼房分别有５００多座。连巴拿马城也拥有比孟买更多的高层建筑。住不起的楼房孟买楼房不长个，造成当地房价飞涨、一屋难求。由于人口密度大、楼市供给有限，孟买成为一个拥挤不堪的城市。这里的人均居住面积仅为４.５个平方米。另一方面，孟买的房价高得令人难以承受。位于城里非中心地带的一套普通公寓售价在１００万美元至３００万美元之间。城里一套９３平方米大小的简陋住宅，平均售价为２５万美元，相当于当地人均国内生产总值的９０倍。孟买城内的公寓房稀少且昂贵，贫民窟的规模却日益扩大。如今，这个城市６０％的人口在贫民窟安家，居住在由砖瓦、木板或石棉瓦搭建的简易“窝棚”中。在德里，只有２０％的人口居住在贫民窟。巴西城市里约热内卢的贫民窟规模也不小，但其居民也只占全城人口的二成。即使没有在贫民窟安家的孟买人，其居住条件也不容乐观。其中近半数以出租房为家。这些出租房不少是房主搭建的简易住宅，或公务员享受的福利分房。低效的市场供不应求的市场和高房价显然是孟买发展房地产的利好因素。然而，这里的房地产非但没有一片繁荣，甚至还有不少楼盘滞销。孟买已开工或建成的地产项目中，大部分是以富人为潜在消费者的高档公寓。不过，孟买真有这么多富人吗？在这个城市开发高档楼盘时，地产商似乎无暇顾及这样的问题。然而，一个开发商如今承认：“哪有百万富翁会没房住？”房地产服务公司仲量联行分析师阿舒托什·利马耶估计，孟买至少有２.８万套已建成或在建公寓滞销。他认为，就当前成交情况而言，孟买市场需要至少３年时间才能消化上述存量。咨询公司Liases Foras的分析师潘卡杰·卡普尔则认为，孟买的存量房不下３.８万套，至少４年才能售出。孟买房地产市场如此低效而垄断，以至呈现畸形的发展态势：尽管有为数众多的楼盘滞销，房价仍然居高不下。实际上，即使传出地产公司负债和经济增长减速等不利消息，孟买房价仍然不见松动。印度上市企业先前公开账目显示，有近五分之一的地产企业经营状况堪忧。有分析人士因此担忧，孟买房地产市场不久将全面逆转。甚至有媒体报道，当地一位地产开发商酒后吐真言，对孟买楼市前景忧心忡忡。“不久就要有报应，无论保时捷还是兰博基尼，无论私人保镖还是高级门禁，通通逃不过报应，”他说。一旦房地产市场出现大幅波动，孟买更加无望解决大多数人的住房问题。过去１０年来，这个城市已经投入１００亿至２００亿美元开发土地、兴建楼盘，但这仍然难以赶上人口增长的速度。孟买如今有１２００万人口。如果以当前的建设速度，至少需要６０年时间才能令每个孟买人都有栖身之所。孟买房地产步入今日困境，政策因素不可忽视。为了限制外来人口定居当地，孟买出台了严格的土地使用政策。其中规定，新建建筑物房屋面积最多只能是该地产项目所占地皮面积的1.3倍。在香港和纽约，建筑物房屋面积上限是地皮面积的５倍。难怪哈佛大学学者爱德华·格莱泽认为，发展中国家城市里，孟买“有着最严厉的土地使用限制”。严厉而繁多的政策限制令地产商望而却步。孟买城内其实仍有可用于地产开发的地皮，但由于地价高昂一直闲置。城里大片出租用房日益老旧，有待重建再开发，但也难寻地产商涉入。今年４月退休的孟买市政专员苏博德·库马尔说，孟买用于出租的１.５万幢住宅中，只有３％重新开发再利用。难得的资金融资困难是制约孟买房地产发展的另一因素。当地银行虽然向购房者发放抵押贷款，却不愿为开发商竞拍地皮提供贷款。在孟买，项目动工之前预售楼房司空见惯，而开发商即使不能如约交房也不会赔偿已经付款的购房者。尽管孟买地产界声称已主动引进机构投资者、取消这种不良操作流程，但房屋预售仍然屡禁不止。常见情况是，热销楼盘动工之前，购房者已经私下缴付了全部房款及额外２０％的费用。银行不愿发放买地贷款，是为了维持金融稳定，却带来不利地产业发展的副作用。一旦觉察到销售不利或资金短缺，开发商可随时终止在建楼盘，反正他们已经提前收取了购房者的房款。此外，地产业成为吸引非法资金的最佳目标。一位不愿透露姓名的“洗钱专家”估计，八成以上的黑钱通过投资地产漂白。在与孟买主城区东岸隔海而望的新区，矗立着大片崭新的公寓住宅。空荡荡的阳台和空调机位显示，这些楼房至今无人入住。地产中介介绍，这些空房作为投资产品持有，已经闲置了一段时间。正是由于没有偿还银行贷款的压力，即便没有买家“接棒”，开发商和投资型房客也能够空置房屋而不降价出售。不合理的严苛限制为腐败滋生提供土壤。在孟买，地产商贿赂政客，结果要么可以超出规定标准盖更大的房子，要么以低价拿下地皮。任职孟买市政专员期间，库马尔曾试图肃清地产腐败，却发现“建筑师和开发商左右着整个体系”。相关链接之一：亚洲最大贫民窟位于孟买中心的塔拉维贫民窟是亚洲最大贫民窟。这是一片约２平方公里的土地，建有８.６万套简易房屋，生活着大约１００万人，最生动地体现孟买住房紧张的问题。塔拉维贫民窟的大部分住宅狭小不堪，有的只有几平方米。房屋之间的道路狭窄不平，一到雨季就积水难行。这里虽然有自来水管，但停水是家常便饭。整个贫民窟没有污水排放系统，每１５００人才拥有一个厕所。这里没有公共医院，时常出现霍乱、痢疾和伤寒。在达拉维贫民窟如此拥挤的居民区内还有工厂。这里是孟买棉花原始加工基地之一，拥有１．５万个单间工厂。此外，这个贫民窟还处理整个城市的大量垃圾。达拉维贫民窟年营业额近１亿美元。虽然居住条件简陋、基础设施匮乏，塔拉维贫民窟所在地地价奇高。这里位于市中心地带，两边有铁路通过。据地产商估计，这个贫民窟地价高达１００亿美元。（完）相关链接之二：印度清除贫民窟计划印度中央政府２００９年宣布启动清除全国贫民窟的计划，并在２０１０－２０１１财政年度为此计划拨款１２７亿卢比（约合２．９亿美元），比此前拨款增加了７倍。不过，在印度全国范围内清除贫民窟并非易事。印度政府数据显示，２０１１年城市贫民窟人口将达到９３０６万。印度中央政府成立的解决贫民窟问题专家委员会报告显示，３年前印度全国城市短缺２６００万套公寓，９７％的“困难户”来自月收入１４８美元到２９６美元之间的低收入群体。２００９年，孟买所在的马哈拉施特拉邦政府推出３８６３套廉价公寓，申请人数却超过４０万。 （袁原）</section></article>

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